每日播报!承租人有优先购买权的规定有哪些？承租人优先购买权期限是多久？

一、承租人有优先购买权的规定

承租人优先购买权规定是出租人如果要售卖自己的房屋的话，承租人享有优先购买权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。

第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的;

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

二、承租人的法律地位

在房屋拆迁过程中，拆迁人、被拆迁人地位已非常明确，而承租人能否成为“当然”的拆迁当事人，还需依法予以认定。我国拆迁法律规范中涉及的对承租人的补偿安置，是指对法定适格的承租人而言，首先承租人主体适格应当取决于租赁行为是否违反国家禁止性规定;其次租赁行为是否已依法完成法定程序。有的人认为只要租赁合同生效，无需办理登记手续，承租人社会地位就已明确，应当作为拆迁当事人予以确认。对此，本人认为，如果租赁行为未经登记，就不具有对抗第三人的效力，即对抗拆迁人。

（一）房屋租赁权是债权而非用益物权。

房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。因为“用益物权是优先于所有权的物权。……如果所有人对标的物的占有、使用和收益，与用益物权人对标的物的占有、使用和收益两者之间发生冲突，则由用益物权人优先占有、使用和收益。”目前相关法律如《房地产管理法》只规定房屋所有权的登记办法，并无使用权的登记规定，即目前尚无关于房屋租赁必须登记的法律规定。据此，房屋租赁权应系债权而非用益物权。至于今后是否将房屋租赁权纳入用益物权的范围，则不属本文研究范围，有兴趣的读者可以查阅相关文章。我们说房屋租赁权不是用益物权，并不是否认房屋租赁权的用益性。正是由于房屋租赁权是具有用益性质的债权这一特征，决定了承租人在拆迁法律关系中的法律地位具有从属与独立的双重属性。

（二）承租人具有从属性。

由于房屋使用权是所有权的一项权能，从属于所有权。《拆迁条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。”即对所有权人进行安置的原则，在拆除租赁房屋时当然也是首先考虑对被拆迁人进行补偿安置，是否对承租人进行补偿安置取决于被拆迁人与承租人之间租赁协议的性质及约定。由于不存在拆迁人对被拆迁人及承租人的重复补偿安置，所以从这一角度讲对承租人的补偿取决于被拆迁人的让渡。所以在拆迁法律关系中，承租人的法律地位在相当程度上从属于被拆迁人。

（三）承租人具有独立性。

导致承租人在拆迁法律关系中的地位具有独立性的原因是租赁权的用益性。由于承租人对承租的房屋享有使用、收益的权利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆迁受到的损失单独要求补偿安置，即承租人的法律地位在某些方面独立于被拆迁人。需要说明的是，承租人的独立性不仅体现在权利方面，如独立的补偿请求权、独立的权利救济权等，同时也体现在其义务方面，如独立履行生效法律文书的义务。对此，本文第四部分在分析承租人权利义务时将进行详细论述，这里不再赘述。

三、承租人优先购买权期限是多久

房屋承租人需在十五日内作出是否购买的决定。

《民法典》第七百二十六条　【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。

由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。